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Formalitäten
Hierauf muss geachtet werden
Service M&M
Checkliste Kauf
Kosten ImmobilienkaufDen Traum von den eigenen vier Wänden können sich nicht alle erfüllen. Wer aber in der glücklichen Lage ist, der wendet in aller Regel sämtliche zur Verfügung stehenden Mittel auf und finanziert den Großteil meistens mittels Bankkredit. Geht eine solche Investition schief, ist die gesamte Existenz in Gefahr.

Formalitäten

Da der Erwerb einer Immobile in aller Regel eine wirtschaftlich einschneidende Maßnahme darstellt und in aller Regel mit erheblichen finanziellen Belastungen einhergeht, werden seitens des Gesetzgebers umfassende Formvorschriften festgelegt, die einen übereilten Eigentumserwerb verhindern sollen. Grundstücke bzw. Immobilien kauft man nicht wie Dinge des alltäglichen Lebens. Der Kauf soll gut durchdacht werden, die Käufer müssen hinreichende Informationen erhalten. Der Kaufvertrag muss vor einem Notar beurkundet werden.

Ob der Hauskauf von privat, über einen Makler oder von einem Bauträger erfolgt, ist für die rechtliche Beurteilung von untergeordneter Bedeutung. Allerdings können sich Unterschiede bei den Nebenkosten beim Hauskauf ergeben, z.B. bei den Notarkosten oder bei der Maklercourtage. Beim Hauskauf fallen auch Steuern an. Auch hier sollten Sie sich beraten lassen. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Kaufvertrag beim Hauskauf bzw. dem Vorvertrag über den Hauskauf zu. Grundsätzlich ist zu empfehlen, vor einem Haus-/Grundstückskauf, bei dem erhebliche Mittel aufzuwenden sind, vorab rechtliche Beratung einzuholen. Einige kleine Entscheidungshilfen sollen Ihnen auf dieser Seite zuteil werden.

Hierauf muss geachtet werden 

Beim Hauskauf ist zunächst zu unterscheiden zwischen

• dem Kauf eines Neubaus, schlüsselfertigen Hauses oder eines Grundstücks, auf dem ein Haus errichtet werden soll, und
• dem Kauf eines Grundstücks, auf dem bereits eine Immobilie steht.

Kauf eines Neubaus, schlüsselfertigen Hauses oder eines Grundstücks, auf dem ein Haus errichtet werden soll

Bei einem schon errichteten Neubau oder einem Fertighauskauf wird vertraglich häufig nicht unterschieden zwischen dem Wert des Grundstückes und dem des Hauses. Eine Bewertung des Angebotes ist für den Laien daher oft schwierig. Hier sollte man nie blauäugig Geschäfte abschließen, sich vielmehr beraten lassen. Verkäufer bzw. Bauträger haben ein großes Interesse daran, möglichst viel Gewinn zu erzielen. Ist das Gebäude errichtet, stellt sich die Frage, ob Art und Beschaffenheit des Gebäudes dem vertraglich vereinbarten Standard entspricht.

Wird hingegen das Grundstück als solches erworben und ein Haus entweder selbst erbaut oder „hinzugekauft“, so spielen bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Aspekte eine herausragende Rolle. Es ist daher vorab juristisch zu prüfen, ob das geplante Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Unabhängig davon, dass Erschließungskosten und/oder Teilungskosten entstehen können, werden häufig auch die Grundstückspreise nicht hinreichend geprüft bzw. den wirtschaftlichen Vergleichsverhältnissen angepasst. Bei der Errichtung des Gebäudes spielen baumängelhaftungsrechtliche Fragen eine herausragende Rolle. Die häufig zwecks Kostenersparnis vorgenommenen Eigenleistungen können die Gewährleistung eines neu zu errichtenden Gebäudes teilweise außer Kraft setzen. Es sollte daher genau geprüft werden, welche Tätigkeiten selbst ausgeführt werden können.

Kauf eines Grundstücks, auf dem bereits eine Immobilie steht

Beim Hauskauf, also wenn das zu erwerbende Grundstück bereits bebaut ist, stellen sich in aller Regel bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Fragen nicht mehr. Hier stehen Gewährleistungsrechte im Mittelpunkt. Besondere Aufmerksamkeit ist daher dem Kaufvertrag zu widmen. Insbesondere sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, damit nachgewiesen werden kann, ob sämtliche vertraglichen Vereinbarungen auch eingehalten wurden. Die Gewährleistungsrechte des Käufers können durch den Kaufvertrag wesentlich beeinflusst werden. Hier ist eine juristische Beratung dringend anzuraten. Der BGH hat in seinem Urteil (V ZR 83/95) beispielsweise entschieden, dass ein Käufer bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss keine Gewährleistungsansprüche für Mängel geltend machen kann, selbst wenn eine tragende Wand fehlt. Denn nach der Beurteilung des BGH sichert der Verkäufer nicht stillschweigend zu, dass das Haus auch bewohnbar ist.

Grundsätzlich ist zu empfehlen, sich nicht vom Verkäufer bzw. von Bauträgerfirmen blenden zu lassen. Treffen Sie Ihre Entscheidung in Ruhe und Besonnenheit und lassen Sie sich nach Möglichkeit zuvor von neutralen Fachleuten beraten.

Die Sozietät Mann & Müller: Bevorzugte Tätigkeit bzw. Fach: Anwalt für Grundstücksrecht

Gerne beraten wir Sie zu jedem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt des Eigentumserwerbs. Die Vorteile eines Beratungsgespräches liegen in der Unmittelbarkeit der Informationserfassung. Wir können gemeinsam mit Ihnen Sachverhalte ordnen und den Beratungsbedarf erarbeiten. Diese Form der Beratung eignet sich besonders bei unklaren Problemstellungen (Verunsicherung wegen der Investition).

Die Kosten für eine Beratung belaufen sich brutto auf 208,25 Euro pro Anwaltstunde. Für weiterführende Beratungen/Betreuungen des Projekts gibt es Sondertarife.

Meist liegen dem Anwalt bei der Erstberatung nicht alle Unterlagen vor, welche zur rechtlichen Beurteilung eingesehen werden müssen. Es ist deshalb oft keine abschließende Beurteilung möglich. Es wird erforderlich, weitere Unterlagen zu übermitteln. Diese sind zu prüfen. Das Ergebnis ist in weiteren Beratungsgesprächen mitzuteilen. Möchten Sie dieses Verfahren abkürzen und Kostenkontrolle erhalten, so bieten wir folgendes an:

1. Kostenfreier Teil: Sie schildern Ihr rechtliches Problem per E-Mail als Beratungsanfrage. Wir informieren Sie über Kosten, Auftragsbedingungen und vorzulegende Unterlagen – das Beratungsangebot. Teilweise sind vorherige Rückfragen zur Konkretisierung der Anfrage durch uns erforderlich. Eine Beratung erfolgt in dieser Phase nicht. Rückfragen dienen lediglich der korrekten Erfassung des Beratungsinhaltes.
   
   
2. Kostenpflichtiger Teil: Nehmen Sie unser Angebot an, so entsteht ein verbindlicher Beratungsvertrag. Sie übermitteln die erbetenen Unterlagen und beantworten unsere Fragen zum Sachverhalt. Wir beraten Sie je nach Beratungsvertrag schriftlich oder in einem Beratungsgespräch, welches auch telefonisch durchgeführt werden kann. Bei Interesse richten Sie ihre kostenfreie Beratungsanfrage über unser Kontaktformular an uns.
   

Betreuung des gesamten Projekts

Möchten Sie von vornherein auf Nummer sicher gehen und den gesamten Immobilienerwerb juristisch begleiten lassen, um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, so bietet sich unsere Projektbetreuung an. Wir beraten Sie sodann von der ersten Minute an bis hin zum Abschluss des Kaufvertrages. Sie können jederzeit und direkt mit einem der sachbearbeitenden Rechtsanwälte in Kontakt treten und per E-Mail oder fernmündlich die jeweiligen Schritte absprechen.

Für diese Dienstleistung im außergerichtlichen Bereich vereinbaren wir ein ermäßigtes Pauschalhonorar nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Während der Mittelwert der Geschäftsgebühr bei 1,3 Punkten liegt, erhalten Sie einen ermäßigten Gebührensatz von 1,0 Punkten. Für die Betreuung entstehen daher bei einem einzelnen Auftraggeber und einer Investition i.H.v. 150.000,00 Euro statt 2.475,80 Euro lediglich Kosten i.H.v. 1.909,95 Euro. Sie sparen dadurch knapp 500,00 Euro (!). Allerdings müssen wir uns vorbehalten, bei überdurchschnittlichem Arbeitsaufwand oder der Notwendigkeit gerichtlicher Vorgehensweise die Gebühr angemessen zu erhöhen.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch zur Verfügung, sollten Sie gezwungen sein, Ihre Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Nach wie vor gehört die forensische (gerichtliche) Tätigkeit der Anwälte der Sozietät Mann & Müller zum täglichen Geschäft.

Erbrecht/Familienrecht

Beim Erwerb von Immobilien sind auch erbrechtliche und familienrechtliche Belange zu berücksichtigen. Ungeachtet der mit dem Erwerb oder der Veräußerung verbundenen erbrechtlichen Fragen sind folgende Überlegungen von Belang:

• Wer soll die zu erwerbende Immobilie später erben?
• Wie muss ich mein Testament ändern, damit die von mir angestrebte Verteilung auch vollzogen werden kann?

Familienrechtlich zu berücksichtigen ist, dass ein Grundstückserwerb durch einen Ehepartner dann der Zustimmung des anderen Ehepartners bedarf, wenn der Kaufpreis den wesentlichen Teil des ehelichen Vermögens ausmacht (§ 1365 BGB).

Siehe auch: Erb- und Familienrecht

Kosten

Auch wenn das Objekt noch so reizvoll erscheint, die schönste Immobilie macht keine Freude, wenn sie nicht finanziert werden kann.

• Stimmt der Bodenrichtwert?
• Wie ist das Preisleistungsverhältnis hinsichtlich der Bebauung zu bewerten?
• Wie viel Zubehör gibt es? (wichtig für Grunderwerbssteuer!)
• Sind alle Kosten bei der Finanzierung berücksichtigt?
• Bleibt Luft für Sonderausgaben? (Das Auto geht kaputt, es müssen Zusatzkosten übernommen werden.)
  

• Notarkosten belaufen sich auf ca. 1-2% des Kaufpreises.
• Das Grundbuchamt verlangt ca. 0,5% des Kaufpreises, wobei in der Regel die Grundbuchkosten bereits in den Notarkosten enthalten sind.
• Die Grunderwerbssteuer liegt bei 3,5% des Kaufpreises.